Déclaration de patrimoine foncier : régime réel ou micro-foncier ?

Après de longues hésitations, vous avez choisi de louer votre grand appartement de l’Avenue Daumesnil dans le XIIème ? Un choix s’offre à vous au moment de votre déclaration de revenu foncier. Allez-vous déclarer vos revenus sous le régime réel ou micro-foncier ? Notez que ce choix ne s’applique que pour les revenus de vos biens que vous avez choisi de louer en non-meublé.

 

 

Le micro-foncier est la solution par défaut si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15.000€ par an. Au-dessus, le régime réel est imposé.

 

Si votre revenu est inférieur à ces 15.000€, vous pouvez donc choisir sur votre déclaration déclaration de revenus fonciers si vous souhaitez conserver le régime micro-foncier ou passer au régime réel.

 

Avant tout, notez que le choix du micro-foncier n’est possible que :

  • Pour une durée minimale de 3 ans (puis, vous choisirez chaque année de renouveler ce choix ou non)
  • S’il ne s’agit pas de biens appartenant à un régime spécial (monuments historiques, loi Malraux ancien, certaines nue-propriétés, bénéficiant déjà d’une déduction, bénéficiant des dispositifs Scellier intermédiaire, ZRR, Périssol, Besson, Borloo, Robien, appartenant à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu), bénéficiant d’une réduction d’impôt liée au secteur du tourisme.)

 

Régime micro-foncier (ou forfaitaire)

Le micro-foncier, régime par défaut si votre revenu n’excède pas les 15.000€ annuels, est le système le plus simple. Il repose sur la déclaration de tous les loyers (hors charges) perçus dans l’année. Vous êtes  ensuite imposé sur ces loyers moins une déduction de 30%, sensés correspondre aux coûts d’intérêts, d’assurance, frais d’agence ou travaux éventuels. Vous aurez seulement à rentrer les loyers perçus. Le fisc effectue la déduction sans que vous ayez à calculer quoi que ce soit.

 

Régime du réel

Le régime du réel consiste à déclarer les loyers perçus mais aussi :

  • Les coûts de travaux
  • Les charges de copropriété
  • La taxe foncière et la taxe sur les bureaux
  • Les frais de gestion, de gestion locative, de gérance de l’immeuble, d’avocat, d’huissier
  • Les éventuels intérêts d’emprunt, l’assurance liée au prêt et les frais de constitution du dossier
  • Les primes d’assurance du bien et les impayés
  • Les indemnités d’éviction et de relogement ;
  • Certaines déductions forfaitaires spécifiques

Votre impôt sera calculé sur vos loyers touchés MOINS les charges que vous avez déclarées.

 

Le régime du réel implique une plus grande organisation et attention que le régime micro-foncier puisqu’il exige que vous gardiez une trace de toutes vos dépenses liées à votre bien puis les déclariez. Il est généralement choisi par les propriétaires qui ont des travaux importants à réaliser ou des emprunts à rembourser, donc des charges lourdes.

 

Si le montant de vos charges déductibles est inférieur à 30% des loyers que vous touchez, vous avez intérêt à opter pour régime micro foncier, car vous pourrez bénéficier de 30% de déduction dans tous les cas. Si le montant de vos charges déductibles est supérieur à 30% de vos loyers touchés, choisissez le réel qui vous apportera une déduction plus importante.

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